Bocoran Itung-itungan KPR yang Belum Banyak Orang Tahu

VIVA – Membeli rumah dengan cara mencicil sudah jamak dilakukan saat ini. Bila Anda hendak mengajukan kredit rumah, sebaiknya pahami lebih dulu perhitungan KPR agar mendapat gambaran jelas tentang beban cicilan kelak.

Rumah menjadi kebutuhan primer yang harus terpenuhi oleh setiap orang. Maklum, rumah bukan cuma sebagai tempat berteduh yang melindungi seseorang dari panas dan hujan. Rumah juga menjadi pusat kehidupan berkeluarga seseorang.

Rata-rata harga rumah saat ini berada di kisaran angka Rp200 juta hingga Rp500 juta. Ini dikarenakan harga tanah yang semakin mahal, belum lagi biaya bahan bangunan yang juga sangat menguras kantong.

Bisa dikatakan kalau hanya segelintir orang yang bisa memiliki rumah dengan jalan membayarnya secara tunai alias lunas. Tapi sebagian besarnya lebih memilih jalan untuk kredit rumah atau yang sering disebut dengan nama Kredit Pemilikan Rumah (KPR). 

Produk KPR hampir dimiliki atau ditawarkan oleh semua bank. Perbedaannya hanya terletak pada kisaran plafon pinjaman, bunga, dan masa tenor yang diberikan.

Ketika akan mengajukan KPR, Anda disarankan untuk melakukan perhitungan KPR terlebih dahulu agar bisa menyesuaikan pinjaman KPR dengan kondisi keuanganmu saat ini. Cara melakukan perhitungan KPR tidaklah sulit karena ada cara mudah yang diberikan oleh situs perbandingan dan pengajuan produk keuangan HaloMoney.co.id, berikut ini. 

1. Tentukan contoh kasus

Sebelumnya tentukan terlebih dahulu contoh kasus yang akan Anda ambil. Misalkan saja Anda ingin mengambil rumah seharga Rp500 juta di bank. Masa tenor cicilan yang Anda ambil adalah 20 tahun dengan bunga fix 9 persen per tahun. Lalu uang muka atau down payment (DP) yang disyaratkan oleh bank adalah 20 persen.

2. Hitung uang muka dan pokok kredit

Besaran uang muka yang disyaratkan sebenarnya tergantung kebijakan masing-masing bank. Tapi menurut kebijakan Bank Indonesia, maksimum uang muka yang ditetapkan oleh bank tidak boleh melebihi angka 20 persen. 

Sesuai dengan contoh kasus di atas, maka perhitungan KPR BTN harus diawali dengan menghitung uang muka terlebih dahulu.

Uang muka = harga rumah x 20 persen yaitu
Rp500 juta x 20 persen = Rp100 juta

Pokok kredit = harga rumah – uang muka
Rp500 juta – Rp100 juta = Rp400 juta. pokok kredit yang menjadi utang Anda ke bank.

3. Hitung cicilan pokok

Selanjutnya adalah perhitungan KPR cicilan pokok yang merupakan cicilan tetap setiap bulannya (belum termasuk bunga). Cara menghitungnya adalah dengan membagi pokok kredit dengan masa tenor cicilan. 

Semakin lama masa tenor, semakin kecil jumlah angka cicilan pokok per bulannya.
Cicilan pokok = pokok kredit : masa tenor

Misalnya Rp400 juta : 240 bulan (20 tahun) = Rp1.666.666 cicilan pokok yang harus dibayarkan setiap bulannya.

4. Hitung biaya bunga

Untuk menghitung biaya bunga ini, Anda bisa menggunakan bunga fix terlebih dahulu karena rata-rata bank memberikan bunga fix selama 1-3 tahun di awal masa KPR. Sedangkan, untuk tahun-tahun berikutnya bisa menggunakan perhitungan bunga efektif atau bunga mengambang (floating rate). 

Sesuai dengan contoh kasus, kita akan menggunakan perhitungan KPR dengan bunga fix.
Bunga per bulan = pokok kredit x 9 persen (bunga per tahun) : 12. Misalnya Rp400 juta x 9 persen : 12 = Rp3 juta

5. Hitung biaya tambahan

Perlu Anda ketahui kalau dalam perhitungan KPR rumah ini ada 5 biaya tambahan seperti biaya provisi, biaya administrasi, Pajak Pembeli (BPHTB), Biaya Balik Nama (BBN), Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Coba kita hitung satu per satu terlebih dahulu:

Biaya administrasi Rp500 ribu
Biaya provisi = 1 persen x pokok kredit
1 persen x Rp400 juta = Rp4 juta

BPHTB = 5 persen x (harga rumah – NJOPTKP/Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
5 persen x (Rp400juta – Rp60 juta (harga NJOPTKP di Jakarta)) = Rp17 juta.

BBN = (1 persen x harga rumah) + Rp500 juta (1 persen x Rp500 juta) + Rp500 ribu = Rp5,5 juta

PNBP = (1/1.000 x harga murah) + Rp50 ribu
(1/1.000 x Rp500 juta) + Rp50 ribu = Rp550 ribu

Jadi total keseluruhan biaya tambahan dalam perhitungan KPR adalah Rp500 ribu (biaya administrasi) + Rp4 juta (biaya provisi) + Rp17 juta (biaya BPHTB) + Rp5,5 juta (BBN) + Rp 550 ribu (PNBP) =  Rp27,55 juta.

6. Cicilan dan biaya yang harus dibayarkan di awal

Setelah semua perhitungan KPR sudah dilakukan dengan benar, Anda tinggal menghitung cicilan dan biaya yang harus dibayarkan di awal terlebih dahulu karena cicilan di awal ini akan ditambahkan dengan biaya uang muka dan biaya tambahan.

Cicilan dan biaya yang dibayar di awal = uang muka + cicilan pokok + bunga per bulan + biaya tambahan.

Rp100.000.000 + Rp1.666.666 + Rp3.000.000 + Rp27.550.000 = Rp132.216.666

7. Cicilan yang harus dibayarkan di bulan-bulan berikutnya

Pada bulan-bulan setelahnya, Anda cukup membayarkan cicilan pokok dan bunga per bulannya saja. Tapi ingat, kalau hitungan bunga per bulan ini bisa berubah-ubah sesuai dengan jenis perhitungan bunga yang ditetapkan oleh bank penyedia KPR.

Cicilan per bulan = cicilan pokok + bunga per bulan Rp1.666.666 + Rp3 juta = Rp4.666.666 jumlah yang harus Anda bayar setiap bulannya. Begitulah yang harus Anda hitung sebelum memutuskan mengambil KPR dengan bank pilihan Anda. 
 

Halaman Selanjutnya

Sebelumnya tentukan terlebih dahulu contoh kasus yang akan Anda ambil. Misalkan saja Anda ingin mengambil rumah seharga Rp500 juta di bank. Masa tenor cicilan yang Anda ambil adalah 20 tahun dengan bunga fix 9 persen per tahun. Lalu uang muka atau down payment (DP) yang disyaratkan oleh bank adalah 20 persen.